DIFÍCIL PANORAMA INMOBILIARIO EN AGUASCALIENTES.

 

El panorama inmobiliario se ha visto sujeto a situaciones adversas que amenazan con que la crisis generalizada en ese sector, particularmente en la vivienda, se agudice y se prolongue por un período difícil de predecir. Las causas son múltiples y desde luego la o las soluciones son complejas, no dependen de un sólo sector, pero en buena medida problemas y decisiones de la autoridad han contribuido a agudizar la problemática.

Sin que sea una ennumeración clausa podrían señalarse las siguientes causas:

1.- Los efectos directos de la pandemia que provocó contracción de los mercados, temor a deshacerse de ahorros que pudieran ser necesarios para afrontar casos graves de la enfermedad, reticencia a endeudarse ante la inseguridad de los empleos y de la actividad comercial.

2.- Efectos indirectos agravados por la autoridad tales como una vacilante, timorata e ineficiente política de medidas sanitarias. Un programa de vacunación con una evidente tendencia clientelar y un manejo político para favorecer el control gubernamental. La negativa a dar apoyos a las pequeñas empresas y pequeños comercios para sortear la crisis y el empecinamiento a no endeudarse, aunque en otros rubros han llevado la deuda a niveles estratosféricos. La negativa a vacunar a los jóvenes que se revirtió al tomar conciencia de que los que ahora tienen 15 años ya estarán votando en 2024.

3.- Condiciones generales económicas, muchas de ellas agravados o propiciados por la pandemia. Encarecimiento de materiales para construcción, particularmente algunos insumos como el acero cuyo precio se ha disparado exponencialmente. Contracción del mercado que ha provocado, curiosamente, encarecimiento de los costos de intermediación. Inflación generaliza que, pese a los esfuerzos del Banco de México, amenaza en convertirse en una cifra de dos dígitos antes de que termine el año.

4.- En el caso particular de Aguascalientes, la ineficiencia del Registro Público de la Propiedad que alcanzó su punto máximo casi al principio de la pandemia, ya va para dos años, atribuido a un supuesto “hackeo” que “encriptó” o “borró” la información que durante cinco años más o menos se había conservado en medios electrónicos. Se tomó la decisión de no hacer anotaciones en los libros ni dejar registros escritos sino “emplayar” los protocolos y “emplayar” los libros formados por las actuaciones notariales, capturar extractos electrónicamente y manejar los llamados folios reales virtuales para el registro de datos de inmuebles, correpondiendo un folio real a cada inmueble, algo así como la “biografía” del inmueble.

Si bien en principio resultó aparentemente más ágil y seguro ya que los libros dejaron de prestarse y por lo tanto de exponerlos a mutilaciones o anotaciones fraudulentas, la información electrónica, a juzgar por los resultados, ni se protegió contra eventuales ataques externos o internos, ni se respaldó con criterios de seguridad en servidores alternos o bien en la llamada “nube”. Un ahorro mal entendido que ha costado muchísimo dinero al estado, a los particulares, a las instituciones financieras, a los intermediarios y en general a todos los profesionales que trabajan en torno al sistema inmobiliario.

Entiendo que ayer se anunció que terminada una “auditoría externa” al Registro Público de la Propiedad, los auditores, por cierto una empresa internacional concluyó que se encontraba trabajando de acuerdo con estándares internacionales. No creo que sea al caso, pero hace algunos años Catastro obtuvo una certificación ISO pero seguía siendo ineficiente. Se nos explicó que la certificación comprobaba que las cosas se hacían como decían que se hacían, pero no necesariamente que se hacían bien ni que fuera la mejor forma de hacerlas.

Hay que reconocer el gran esfuerzo de la actual dirección pero hay que señalar que sigue sin alcanzar los “estándares” que se tenían antes del “apagón computacional” que sufrió hace dos años, y sobre todo que no ha alcanzado los “estándares legales” y que los servicios que, por ser un registro público, eran gratuitos como los de libre consulta de las inscripciones ahora tienen un costo, y que, no hay posibilidad todavía de consulta electrónica en sus instalaciones y que hay disposiciones administrativas que contrarían notablemente la ley.

5.- Ya éramos muchos y parió la abuela. Por si no fueran suficientes calamidades para el mercado inmobiliario, en nuestro municipio el Ayuntamiento aprobó un injustificable aumento de un 50% al impuesto de adquisición de bienes inmuebles, que encarece aún más el costo general para la compra de un inmueble.

Se argumenta que durante 11 años no se ha modificado la tasa, pero se olvida que la clave para la captación no sólo es la tasa (2%) sino la base: valor al que se aplica la tasa. EL valor base se incrementa en cada operación. Los valores base se han incrementado muchísimo más que el valor de inflación.

Se señala que se hacen exenciones. Las exenciones en ley no han variado, pero en la práctica sí. El ayuntamiento no aplica exenciones en Salario Mínimo, sino en UMAS, de manera que en realidad exentando más o menos la mitad de lo que exentaba hace cinco años. En este renglón mienten.

El origen de este impuesto fue un pacto con la federación, que aceptó suspender la aplicación del ISAI que era federal, dejando que lo aplicaran los municipios siempre que no excediera la tasa de un dos por ciento. Al incrementarlo pasaría por alto ese convenio original.

Criterios internacionales de la ONU establecen que el costo total de gastos de intermediación e impositivos para la vivienda no deben de exceder de un 4% del valor del inmueble. Al incrementar al 3% el impuesto de adquisición el costo total se iría más allá de este criterio de derechos fundamentales sostenido por la ONU: el derecho a la vivienda.

Repetidamente la doctrina ha señalado que los impuestos confiscatorios son aquellos que afectan directamente la fuente del ingreso. No gravan una utilidad, una ganancia, sino que gravan un gasto y en este caso un gasto que no es superfluo.

Por supuesto el Ayuntamiento ha descuidado fuentes de ingresos y se avoca a las formas más fáciles aunque castiguen la economía. ¿Quién objetaría las multas a conductores alcoholizados? ¿Quién objetaría la revaluación con criterios técnicos y objetivos y que se dejara de proteger a muchos terratenientes que pagan una bicoca? ¿Alguien le pondría peros a multar a los conductores que estacionan en lugares prohibidos sus vehículos? ¿Alguien le pondría peros a la desaparición de oficinas que duplican servicios estatales y federales?, etc., etc.

Vivimos una situación crítica, las autoridades deben responder con criterios de administración de la crisis: ahorros, recortes, austeridad y no recurrir al expediente fácil de castigar un mercado que con otro trato será una fuente de mejoramiento general de la situación económica.